继4月30日基础设施REITs试点通知下发后，8月3日，国家发展改革委向社会发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》。业内普遍认为，通知是核心配套文件，标志着中国公募基础设施REITs试点工作从前期政策调研、顶层制度设计进入实际操作的新阶段。
“申报工作通知的出台，说明公募基础设施REITs试点工作在顺利推进。”北京大学光华管理学院副院长张峥说，通知和中国证监会起草的、正在征求意见的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》共同组成了试点的两个实操配套文件。通知主要针对项目申报的细节，如申报的基本条件、材料要求、申报程序、合规性审查等方面，提出较为明确的方向和指标要求。
中国国际工程咨询有限公司研究中心主任李开孟表示，试点推行的公募REITs强调权益导向，不同于债权投资的保本保息或固定回报，也不存在抵押或担保等增信措施，基金投资人收益与项目预期现金流直接相关，基础设施项目“运营持续稳定”是REITs投资回报的主要保证。因此，基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提，基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。
优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点成为公募基础设施REITs试点的一大亮点。“这次试点定位精确，靶向性很强，就定位在基础设施领域，但不是狭义的、传统的基础设施，而是包括新型基础设施，并且对新型基础设施的具体内涵，进行了明确说明。”张峥说。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬认为，与传统基础设施相比，新型基础设施增长潜力更大，对工业、农业、交通、能源、教育等行业赋予更多新动能。一些产权清晰、收益稳定的新型基础设施项目适合发行REITs产品。通知将纳入试点支持的新型基础设施REITs项目范围界定为：数据中心、人工智能、智能计算中心项目；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
同时，试点将聚焦重点区域。通知要求优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。
根据通知，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。试点项目应满足以下条件：位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录(2018年版)》确定的开发区范围内；业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施；项目用地性质为非商业、非住宅用地。
张峥认为，通知对产业园的入选确定了更细致的标准，让后面项目的申报和落地有了明确的标准指引。
2019年《国家发展改革委关于加快推进战略性新兴产业集群建设有关工作的通知》公布了第一批66个国家级战略性新兴产业集群名单。“列入国家级战略性新兴产业集群名单的基础设施，如果收益稳定且具有成长性，当属理想的REITs底层资产。”李开孟说。
2018年2月，国家发展改革委、科技部等部门对现有开发区进行了严格审核，发布了《中国开发区审核公告目录(2018年版)》，包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。
徐成彬表示，经济技术开发区或产业园区本质上是一个基础设施平台，建设内容包括水电气热、市政道路、绿化、公共配套平台、产业发展服务等。由于开发区或产业园区一般都是滚动开发，因此整体打包开展REITs试点往往难以满足现金流稳定等要求，可以选择园区内的一个或数个子项目，通过物业租赁或产业辅导等形式获得稳定现金流，形成优质底层资产。
“某些园区资产从形式上往往表现为楼宇或物业，但与普通商业地产存在显著差异。” 徐成彬说，差异主要表现在三个方面：一是收入来源主要是物业租赁或服务收入，而非房地产销售收入；二是业态表现为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施，而非酒店、公寓、娱乐服务等房地产项目；三是项目用地性质一般为工业用地、公共管理与公共服务设施用地(如科研用地)、物流仓储用地等，而不是商业、住宅用地。
此外，通知明确，此次试点控制在基础设施领域，酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。
“我国基础设施资产非常丰富。多个行业和领域优质存量资产多、项目收益好、增长潜力大，为基础设施REITs试点提供了大量优质底层资产。”国家发展改革委投资所融资室副主任李泽正介绍，仓储物流方面，据有关机构统计，全国营业性通用仓库面积超过十亿平方米，高标仓面积超过三千万平方米，资产规模大、投资回报率较高。收费公路方面，2018年全国收费公路里程达16.81万公里，全年收费公路通行费收入5552.4亿元。铁路方面，全国铁路运营里程突破13万公里，其中高铁运营里程超过3万公里。高铁项目中，不乏像京沪高铁一样盈利能力强、收益较高的项目。市政方面，据有关机构统计，2018年全国自来水厂已超4000余座，供水量614亿吨/年，水费超1200亿元。污水处理578亿吨/年，垃圾焚烧1亿吨/年，污水、垃圾处理费用约800亿元。
调研发现，基础设施领域的企业对REITs试点的积极性很高。广州越秀集团控有创兴银行、越秀地产、越秀交通、越秀房托基金四家香港上市公司和一家A股上市公司——越秀金控。该集团将越秀交通看作集团重要的战略稳定器，主要投资、经营和管理广东省及其他经济高增长省份的高速公路和桥梁。自从1997年登陆港交所主板以来，越秀交通目前投资及运营管理的收费公路和桥梁项目达15个，应占权益收费里程达532.4公里，控股项目应占权益里程达455.1公里。2010年至2019年的10年间，越秀交通的总资产、业务收入、利润总额的年复合增长率分别为11.5%、10.6%以及9.4%。与此同时，越秀交通重视对股东的分红，过去10年的派息率平均值高达58.7%。
越秀集团相关负责人表示，该集团于2005年推动其不动产信托基金在香港上市，REITs运作经验丰富。越秀集团有强烈的意愿和扎实的能力参与公募基础设施REITs试点。
来源：新华财经
